Rembourser un emprunt immobilier n’est pas équivalent à payer un loyer. Cela participe d’une accumulation de capital à l’origine d’inégalités et de rapports sociaux spécifiques peu perceptibles dans le débat public.
CC : L’achat du logement est considéré comme une dépense d’investissement et non de consommation par la comptabilité nationale. Pensez-vous que l’on puisse considérer le logement en tant que moyen de production comme un autre ?
C’est une bonne question que l’on ne pose jamais en tant que telle. Au niveau macroéconomique, l’État comptabilise le logement à deux niveaux : comme dépense de consommation pour ce qui est des charges du logement, donc les loyers réels des locataires, les loyers imputés des propriétaires, les charges. Le reste, la production neuve, les travaux de gros œuvre d’un bien immobilier et les acquisitions dans l’ancien est considéré comme une dépense en capital, un investissement. C’est cela qui est central, parce qu’en découle le rapport social qu’implique la propriété des biens immobiliers. Si l’on caricature le débat public et politique : tout le monde consomme du logement. Or ce n’est pas vrai. Il y en a qui accumulent du capital tout en consommant, puisqu’ils ont l’usage de leur propre résidence principale par exemple. Il faut repartir de là, c’est-à-dire du fait que cet investissement a permis une accumulation de valeur, de capital économique sous forme immobilière, qui, en plus, depuis le début du cycle immobilier, depuis la fin des années 1990, est un cycle haussier qui renforce les inégalités de patrimoine.
CC : Parmi les propriétaires, il faut distinguer ceux qui sont simplement occupants de leur logement et les propriétaires bailleurs. Est-ce que ces derniers jouent un rôle spécifique dans les dynamiques socio-économiques ?
Pour répondre on peut se poser une question encore plus simple au départ, à savoir : qui sont les propriétaires bailleurs ? Parce que ce dont la presse parle beaucoup, ce sont des enjeux de location à court terme, de location touristique du type AirBnb, réalisées sur des résidences principales ou secondaires. Or les propriétaires des logements locatifs privés de longue durée en France sont très majoritairement des propriétaires personnes physiques. Ce sont rarement des sociétés capitalisées et institutionnelles et peu souvent des personnes morales de type SCI – sociétés civiles immobilières –, qui sont en fait souvent des indivisions familiales avec plusieurs biens. En 2021, 97 % des logements locatifs sont ainsi détenus par des propriétaires personnes physiques en leur nom propre. Le parc locatif privé loge 25 % des ménages français. En réalité, c’est même plus d’un quart des ménages, si l’on prend en compte les parcours résidentiels : la grande majorité y passe au moins une fois avant de devenir éventuellement propriétaire. Et c’est une spécificité française que d’avoir à la fois un grand parc locatif privé et un grand parc locatif social – 18 % des logements sont détenus par les sociétés HLM. Les propriétaires bailleurs privés constituent ainsi un acteur central du marché du logement et de ce fait un acteur central des rapports sociaux. Statistiquement, les enquêtes « Patrimoine » de l’INSEE nous permettent de voir que 13,8 % des ménages sont propriétaires d’un logement de rapport, c’est-à-dire un logement loué, ou occasionnellement un logement vacant, en attente de travaux par exemple, ou prêté à titre gratuit. Souvent, ces ménages sont multipropriétaires : de leur propre résidence principale, dans 80 % des cas, mais aussi d’un, deux, trois, et parfois au-delà de cinq logements locatifs. Cette multipropriété s’accompagne d’une forte concentration du patrimoine immobilier locatif, révélée par l’INSEE en 2021, c’est-à-dire que la majorité des ménages bailleurs n’ont qu’un seul logement locatif, mais 50 % des logements loués sont détenus par 3,5 % des ménages multipropriétaires de plus de cinq logements. La distribution est très inégale, mais elle est invisible à l’œil nu. Ce n’est pas un rapport social de propriété qui se voit, puisqu’il ne s’agit pas de grandes sociétés. De plus, souvent, les très grands multipropriétaires combinent des droits de propriété différents : en leur nom propre ou de celui de leur conjoint, plus généralement au nom d’une personne morale comme une société civile immobilière. Cet émiettement des droits de propriété rend la lecture de cette concentration du patrimoine locatif très difficile. Ce n’est que très récemment que l’INSEE a pu mesurer cette concentration du patrimoine immobilier en France et en particulier du patrimoine locatif privé. En 2021, un énorme travail sur les fichiers cadastraux nationaux a été réalisé en les croisant avec les données fiscales des ménages, ce qui a enfin permis de voir l’ensemble de la propriété immobilière, en montrant sans surprise que la multipropriété est fortement concentrée vers les plus hauts déciles de revenus, mais qu'elle se diffusait parmi une minorité de ménages des déciles de revenus médians, voire en dessous. Le groupe des propriétaires bailleurs est ainsi plus hétérogène, socialement, que les détenteurs du capital financier, c’est-à-dire qu’il compte des ménages principalement cadres, également à dominante intermédiaires, indépendants, qui constituent plus de 60 % du groupe. On compte pareillement des petites classes moyennes, employées intermédiaires et une minorité de classes populaires, ouvriers et employés.
« C’est une spécificité française d’avoir à la fois un grand parc locatif privé et un grand parc locatif social – 18 % des logements sont détenus par les sociétés HLM.»
Quant au rôle qu’ils jouent dans les dynamiques socioéconomiques : les pouvoirs publics ont constitué les bailleurs en acteurs de la politique du logement, ils rendent un service, le « service du logement », c’est-à-dire la mise en location d’habitations. Cependant, si on a une lecture plus marxiste, on pourrait dire qu’ils ont une stratégie d’accumulation de capital économique sous une forme immobilière, donc fixe, qui peut cependant reprendre une forme liquide au moment de la vente, et ainsi permettre la récupération du capital, voire la captation de sa plus-value – ce qui a été systématique depuis vingt ans du fait des prix haussiers. Une autre forme de retour à la forme liquide du capital économique est le loyer, c’est-à-dire la mise en location et l’extraction de la rente.
La troisième question que je me suis posée était encore assez large : elle concernait les incidences de la propriété du logement en matière d’inégalité et de rapports de classe. Ce n’est pas la même chose d’être propriétaire ou locataire de son logement, ce qui est souvent invisibilisé dans les enquêtes qui entrent par la nomenclature PCS (professions et catégories socioprofessionnelles) ou les revenus. Comme le pointait déjà Engels, le logement, et plus encore le logement constitué en patrimoine, représente une dimension cruciale de la question sociale et des inégalités de protection et de sécurisation de l’avenir.
CC : Les médias ont tendance à entretenir une victimisation des propriétaires-bailleurs qui n’arriveraient pas à expulser leurs locataires incorrects ou les squatteurs. Ce qui va fortement euphémiser ce rapport social, un peu comme la mise en scène de la figure du « bon patron » pour le rapport salarial.
Dans les récits des bailleurs que j’ai rencontrés, on retrouve très souvent un registre moral qui, d’ailleurs, s’inscrit dans une triangulation avec d’un côté un État qui les contraindrait fiscalement et au niveau réglementaire, et de l’autre des locataires qui seraient à sélectionner, trier ou contrôler, bref encadrer pour qu’ils se comportent en « bons » locataires. Les propriétaires bailleurs mobilisent ainsi un registre de justification et de respectabilité, où ils se positionnent en « bons » propriétaires, tels de « bons » patrons. Les plus bourgeois d’entre eux assument une forme de paternalisme dans la sélection des « bons » locataires. J’en ai rencontré un, issu d’une grande famille industrielle, qui possède quarante logements locatifs, et m'a raconté collecter chaque mois l’argent du reste à charge hors APL de chacun des logements locatifs qu’il possède. Cela lui permet de construire une relation informelle et interpersonnelle de contrôle sur les locataires généralement de milieu populaire.
« Le logement constitué en patrimoine représente une dimension cruciale de la question sociale et des inégalités de protection et de sécurisation de l’avenir. »
CC : On voit aujourd’hui des politiques visant à encadrer des loyers ou les prix immobiliers, qui sont très souvent critiquées par les commentateurs libéraux sous le prétexte que cela va réduire la production et donc l’offre de logement. Est-ce que c’est un argument, une objection qui vous paraît pertinente ?
Il est vrai que ces mesures limitent la rentabilité potentielle, en tout cas la rentabilité projetée des biens immobiliers et ainsi l’investissement et le maintien dans l’état de ces derniers. L’inflation immobilière permettait de réaliser des travaux d’entretien ou de réhabilitation dont on savait que l’amortissement allait être très rapide. Elle a constitué une espèce de drogue de la croissance des valeurs immobilières, parce qu’en un an, malgré des travaux de plusieurs dizaines de milliers d’euros, les propriétaires pouvaient réaliser une plus-value importante, bien sûr très variable selon la densité des espaces urbains ou ruraux. Ce sont vraiment des logiques de marché qui prévalent. Mais il n’est pas évident de considérer que le logement doit être une marchandise rentable à court terme, étant donné qu’il permet aussi une accumulation de capital à long terme par le remboursement des emprunts immobiliers. Cependant, dans les entretiens que j'ai eus, les bailleurs verbalisent exceptionnellement qu’ils sont en train d’accumuler du capital. Ils sont toujours en train de dire qu’ils sont « sous pression économique », de devoir dépenser pour tels travaux, de risquer d’avoir des logements vacants. Ils ont l’impression de « payer pour les autres », de payer de leur poche. Ces expressions reviennent fréquement dans les entretiens, comme s’ils n’étaient pas pendant ce temps en train d’accumuler du capital. Ils sont réellement confrontés à une tension sur la trésorerie, il faut un capital économique, en matière de revenus ou d’épargne considérable. L’encadrement des loyers a été perçu comme un problème pour les propriétaires bailleurs les plus engagés dans une logique rentière. Ces derniers ont constitué, au sein de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, l’UNPI, un lobby de défense de leurs intérêts. Une loi est en préparation sur le statut du bailleur privé qui en ferait un producteur de services et l'autoriserait à défiscaliser et à amortir la valeur de leur bien mis en location et les travaux. Les bailleurs ne cessent de récriminer l’encadrement des loyers qui égrène leur rentabilité, la loi Climat qui impose une rénovation énergétique obligatoire selon les étiquettes du DPE [diagnostic de performance énergétique] du logement de manière graduelle dans le temps, ce qui demande des investissements. C’est le jeu de la rente et du capital, de gommer le capital sous l’enjeu de la rentabilité à court terme.
Cécile Vignal est professeure de sociologie à l’université de Lille.
Propos recueillis par Igor Martinache.
Cause commune n° 44 • été 2025
